上海李小华律师事务所
上海涉外律师
一、基本案情
购房人与房产开发商签订《商品房预售合同》，约定总房价款、房屋交付时间、违约责任等。购房人依据合同约定全额支付购房款，但房产开发商没有按时交房，并经法院裁定进入破产重整。购房人收到《债权申报通知书》后，向管理人申报债权，并注明已付款、网签，要求办理房屋过户。上海李小华律师事务所、上海市现代律师事务所邀请上海社会科学院法学研究所、上海政法学院法学专家、教授针对该类司法实践中存在的现象，在认定事实和适用法律方面进行研讨论证。
二、法律规定
1、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
2、《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》四、购房人权利保护9.管理人对购房合同的选择履行权。人民法院受理破产申请后,管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人的主要合同义务均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依据企业破产法第十八条规定决定解除或者继续履行。管理人决定解除购房合同的,购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿。
购房人在破产受理前已经支付全部购房款的,管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同。
三、争议焦点
1.在购房人已全额支付购房款的情况下，破产管理人是否仍可依据我国《企业破产法》第十八条规定解除商品房买卖合同？
2.购房人要求继续履行合同的法律依据及可行性？
3.违约金债权在破产程序中的清偿顺位如何认定？
四、研讨意见
1、关于破产管理人是否有权依法解除商品房买卖合同的问题。
该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。在购房人已经履行合同约定，支付全部购房款的情形下，购房人有权要求管理人继续履行合同并在法律规定的范围内承担违约金。
2、关于购房人要求继续履行合同的法律依据及可行性的问题。
购房人与房产开发商签订的《商品房预售合同》依法有效，应受法律保护。购房人可向法院提起民事诉讼，要求继续履行案涉《商品房预售合同》。
3、关于违约金债权在破产程序中的清偿顺位如何认定的问题。
在房地产开发商破产程序中，已付全款的购房合同能否继续履行是涉及购房者权益保护的重要法律问题。根据《中华人民共和国企业破产法》及相关司法解释，购房人已支付全部购房款的情况下，管理人解除合同需慎重处理，购房人有权要求继续履行合同并办理房屋所有权变更登记。司法实践中，对于已竣工的现房，法院通常支持购房者的继续履行请求；而对于未竣工的期房，则存在不同认识。购房者可通过民事诉讼主张权利，破产前的违约金按普通债权申报，破产后因管理人迟延履行产生的违约金可作为共益债务优先受偿。这一制度设计既保护了购房者的合法权益，又维护了破产程序的公平有序进行。
五、最高人民法院相关判例
1、最高人民法院(2020)最高法民再287号民事判决书-洪深、海南中度旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审案。最高人民法院再审认为，关于案涉商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案，洪深已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。根据中度旅游公司在本案中的陈述，在中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪深作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。
2、根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第一条规定，本意见所称类案，是指与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件。第九条规定，检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外。检索到其他类案的，人民法院可以作为作出裁判的参考。
六、合规启示
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李小华律所系美国领事馆推荐的律师事务所。律所入选上海国际法律服务枢纽“涉外机构名录”，李小华高级律师、执行主任王琳律师等五位律师入选上海国际法律服务枢纽“涉外人才名录”。
李小华律所连续八届获评上海市文明单位（2007-2023），全国律师行业先进党组织（2018年7月）、上海市五一劳动奖状（2019年4月）、上海市先进基层党组织（2016年6月）、上海市司法行政系统先进集体（2009年1月）、杰出社会责任品牌律所（2025年2月）、“LegalOne 2025年度长三角特别奖:优秀精品律师事务所”、第十五届财经峰会获“2026综合实力标杆律所”
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