上海李小华律师事务所
一、基本情况
A与Y置业公司签订《商品房预售合同》，约定A向Y置业公司购买房屋（办公和店铺），A通过银行转账全额支付全部购房款。后Y置业公司破产重整，A到房地产交易中心查询购房情况时，发现网签预售合同被撤销。
为了体现以事实为依据、以法律为准绳、以法学理论为指导的原则，上海李小华律师事务所聘请来自上海社会科学院法学研究所、上海政法学院等法学博士、研究员、教授、专家进行研讨论证。
二、争议焦点
1.A已按照《商品房预售合同》支付全部购房款，Y置业公司是否应当按约定继续履行合同并承担违约金？
2.案涉网签预售合同被撤销的司法解决途径和方式？
三、证据材料
《商品房预售合同》、付款凭证、相关法院裁定
四、相关法律
《中华人民共和国民法典》
《中华人民共和国企业破产法》
《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》
《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》
《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
《中华人民共和国行政诉讼法》
五、专家论证结论和建议
（一）关于Y置业公司是否应当按约定继续履行合同及最高院相关案例
1.A与Y置业公司签订《商品房预售合同》，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。A与Y置业公司签订的《商品房预售合同》依法有效，应受法律保护。
A通过银行转账全额支付全部购房款，后Y置业公司破产重整，A收到《债权申报通知书》后，向管理人申报债权，提交了《业主信息登记表》《债权申报表》《债权申报书》《债权凭证》，注明已付款、网签，要求办理房屋过户。
2.最高人民法院(2020)最高法民再287号民事判决书-洪深、海南中度旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审案。最高人民法院再审认为，关于案涉商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案，洪深已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。根据中度旅游公司在本案中的陈述，在中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪深作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。
根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第一条规定，本意见所称类案，是指与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件。第九条规定，检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外。检索到其他类案的，人民法院可以作为作出裁判的参考。具体到本案，A已经履行合同约定，支付全部购房款，因此，A有权要求Y置业公司管理人继续履行合同并在法律规定的范围内承担违约金。
（二）关于案涉网签预售合同撤销的问题
A到房地产交易中心查询购房情况时，发现网签预售合同被撤销。根据《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》规定，五、明确房屋网签备案条件（一）办理房屋网签备案的房屋交易当事人，应具备相应的交易主体资格。以下情形不得进行房屋网签备案：买受人属于失信被执行人的；买受人和出卖人不具备购房、售房条件的。（二）办理房屋网签备案的房屋，应具备相应的交易条件。以下情形不得进行房屋网签备案：新建商品房未取得预售许可或者现售备案的；存在查封等限制交易情形的；政策性住房未满足上市交易条件的；按政策限制转让的；租赁房屋存在禁止出租情形的；属于禁止抵押范围的。房屋网签备案系统应通过与自然资源、公安、财政、民政、人力资源社会保障、金融、税务、市场监管、统计等部门联网，通过人脸识别、信息共享等手段，自动核验交易当事人和房屋是否具备房屋网签备案条件。A和Y置业公司、案涉房屋具备房屋网签备案条件，并已经完成了网签备案。
根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，（十）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。
综上所述，专家一致认为，A已依约履行全部付款义务，其与Y置业公司签订的《商品房预售合同》应继续履行。根据《民法典》合同编相关规定，Y置业公司逾期交房构成违约，应按合同约定承担违约金责任。关于网签撤销问题，行政机关应严格遵循法定程序，对于该撤销行为，A可依据《行政诉讼法》主张权利救济。建议通过司法途径全面保障购房人合法权益，维护商品房交易市场秩序。
六、合规启示
房地产交易各方应当强化全过程风险防控意识。房企开展预售业务，要规范网签备案管理，杜绝未经购房人同意擅自操作撤销网签的行为，防范破产阶段衍生交易纠纷。购房人交易中注重证据留存。
上海李小华律师事务所依托专家智库资源，与高科技企业合作推出智能化合规法律服务产品，为购房人维权和企业合规提供覆盖事前防范、事中处置、事后救济各环节的法律服务。
上海李小华律师事务所坚持中国共产党的领导，贯彻落实党和国家路线方针政策、决策部署，服务中国式现代化建设。律所以商业犯罪领域、公司法、涉外法律服务与跨境合规为专业特色，并提供婚姻继承等多元法律服务，是国家商标局备案代理机构、“上海市中小企业服务机构”及美国驻上海总领事馆推荐律所，入选上海国际法律服务枢纽“涉外机构名录”，多位律师获评市律协专业律师，入选上海国际法律服务枢纽“涉外人才名录”。
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