罗梦璇律师 上海李小华律师事务所
上海涉外律师
一、案情简介
房东A与租客C经房产中介居间，签订《不动产租赁合同》，将房屋租给C。合同约定：租赁用途为办公用房。租赁期限为2年，月租金11000元。租金每3个月支付一次，先付后租。保证金11000元。该保证金不可视为预付的租金，甲方（A）应于租赁期满，乙方（C）迁出交还房屋并已结清相关费用后三天内无息返还乙方（C）。若乙方（C）违约，致本合同无法履行，则无权请求返还保证金。甲方（A）应在本合同约定的时间内，将合同附件中所列的该房屋内设备完好无损地交付给乙方（C）使用。合同所附房屋设备清单、家电家具清单处为空白。
签约当日，C向A支付租金33000元，此前支付的定金11000元转为保证金。随后，C取得房屋钥匙，但验收房屋时发现中央空调损坏，无法使用。C便与中介人员和房东A联系，因协商未果，C向长宁法院提起诉讼。
原告C诉讼请求：1.解除原、被告签订的《不动产租赁合同》；2.被告返还原告租金33000元、保证金11000元。审理中，原告变更其诉讼请求为：被告返还原告租金11000元、押金11000元。
二、争议焦点
合同约定被告应将涉讼房屋内的设备完好无损交付给原告使用。因原告租赁涉讼房屋用于经营，是否必须配备中央空调？
三、法律规定
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
四、律师代理
上海李小华律师事务所接受被告A的委托，指派罗梦璇律师担任房屋租赁合同纠纷案被告A的诉讼代理人。律师向委托人详细了解案情，查看了《不动产租赁合同》、涉讼房屋的现场照片等，整理证据材料，参与证据交换和质证，庭审时，提出如下代理意见：
1.原告与被告A之间签订的《不动产租赁合同》依法成立生效，受法律保护，对签约双方均具有法律约束力。中央空调并不在合同约定的房屋设备中，无论中央空调是否能够正常使用，都不应作为认定被告是否完好交付合同约定的房屋设备、是否违约的标准。
2.原告所主张的退还押金或租金，都应建立在影响其正常使用的情况下。被告设置有三个独立空调，并承诺对独立空调承担维修义务，现有空调设备足以满足正常的办公需求，原告没有提供证据证明其正常使用受到影响。原告应承担不利后果。原告主张于法无据，应予驳回。
3.原告在被告依约履行的情况下起诉导致《不动产租赁合同》无法继续履行，属于违约，应当按照合同约定及法律规定，承担违约责任，赔偿原告损失。
综上所述，原告对被告的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，因此法院不应支持原告对被告的各项主张，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。
五、法院判决
长宁法院经审理后认为，原、被告签订的《不动产租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
本院难以认定中央空调系被告必须完好交付原告的设备，原告关于被告未按约履行义务、构成违约的主张难以成立，原告无权提前解除《不动产租赁合同》。现原告要求提前解除合同已经构成违约，根据合同约定，其无权要求返还保证金。据此，原告要求被告返还保证金11000元的诉讼请求本院不予支持。
法院判决：被告A返还原告C租金；驳回原告C的其余诉讼请求。
六、合规启示
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李小华律所系美国领事馆推荐的律师事务所。律所入选上海国际法律服务枢纽“涉外机构名录”，李小华高级律师、执行主任王琳律师等五位律师入选上海国际法律服务枢纽“涉外人才名录”。
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