李小华律师事务所代理服务合同纠纷案法院判决退一赔三

马德徽律师 上海李小华律师事务所

执行异议纠纷案

一、案情简介

一对年逾六旬的老夫妻心急火燎来到上海李小华律师事务所咨询，律师经耐心询问后了解到，老夫妻两人全款750余万元购买的商品房及地下车位已获得交付并实际入住和使用，但还没来得及办理过户登记，就因开发商陷入一起案件的执行被法院查封了。律师向老夫妻两人表示，根据我国《民事诉讼法》之相关规定，两人作为案外人，可依法向执行法院提出执行异议。老夫妻两人当场签订委托协议。

李小华律所指派经验丰富的马德徽律师代理本案，马律师依据事实和法律，撰写并向执行法院提交《执行异议申请书》，申请执行法院依法终止对异议人房产的强制执行，解除对案涉房产及地下车位的全部强制执行措施，依法确认支持案涉房产和地下车位归异议人所有。

二、争议焦点

是否因买受人自身原因未办理过户登记？

三、法律法规

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

四、代理策略

申请执行人认为，其与开发商在另案商品房预售合同纠纷一案，法院已经审结并作出民事调解书，申请执行人依法享有另案房屋的购房款债权，享有申请法院进行查封的权利。申请执行人作为另案房屋的购房人，申请执行人已向法院提出强制执行申请。

马德徽律师提出，异议人向法院提交的《上海市商品房预售合同》《上海市商品房出售合同》（非居住用房）、《房屋交付通知书》《房屋交接书》、银行转账凭证、上海增值税普通发票、收款收据、付款凭证、出院小结、物业项目收费票据、不动产登记簿等证据材料，足以证明异议人符合法律规定。

异议人在法院查封案涉房屋之前就已经与开发商签订了合法有效的书面房屋买卖合同，付清全部房款并合法占有使用房产。被执行人开发商在大产证办理后，没有通知异议人去办理过户手续。加之异议人先后因哮喘、胆囊炎、肺部感染等住院，无法办理过户手续。因此，异议人有权对案涉房屋提出执行异议。

五、法院裁定

法院经审查后认为，结合本案查明的事实，法院依法确认案外人所主张的其在法院查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、合法占有案涉房屋、并按照合同约定支付房款之事实成立。同时，法院依法确认案涉房屋产权并非系因案外人自身原因未办理过户。

综上，案外人的异议请求，于法有据，法院依法予以支持。裁定中止对案涉房屋的执行。

六、合规启示

中国人对买房有着特殊的情怀，拥有一套属于自己的房产，不仅是财富的积累，更重要的是家的温暖和安全感。对于大部分普通老百姓来说，买房是一笔巨额支出，有时甚至是两代人的积蓄。因此，买房后及时办理过户登记是必要且重要的。如果长期不办理过户登记，放任所购买房产的物权处于不确定状态，将使其置于物权讼争的风险境地。

“因保护商业秘密及当事人隐私，判决文书详情不便公开。如您在企业合规或涉外法律服务、商业领域面临类似诉求，欢迎预约来所，由本案代理律师团队闭门分享实务要点及合规应对策略。”

马德徽律师 中共党员，毕业于华东政法大学法律专业。上海李小华律师事务所律师，入选上海国际法律服务枢纽“涉外人才名录“ 涉外律师，上海市律师协会专业水平评定认证刑事律师，荣获2024年“黄浦区优秀青年律师”。具备英语工作能力及跨境商事纠纷、跨境投资合规、数据跨境、出口管制及公司治理与国际监管合规实战经验。

本案代理律师：马德徽‍律师 执业证号：13101201310393885

上海李小华律师事务所执业许可证号：23101200430089539

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